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解读|政治局会议对楼市定调不变,刚性和改善性住房需求将得到支持

时间:04-29 来源:最新资讯 访问次数:114

解读|政治局会议对楼市定调不变,刚性和改善性住房需求将得到支持

4月28日,中共中央政治局召开会议,分析研究当前经济形势和经济工作。会议指出,要有效防范化解重点领域风险,统筹做好中小银行、保险和信托机构改革化险工作。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策,支持刚性和改善性住房需求,做好保交楼、保民生、保稳定工作,促进房地产市场平稳健康发展,推动建立房地产业发展新模式。在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设。规划建设保障性住房。58安居客房产研究院院长张波认为,房地产行业的调控大方向保持不变。房住不炒、因城施策、支持改善等政策方向明确延续,今年房地产政策层面持续保持宽松将是大基调。“房住不炒”定位继续强调中央政治局会议指出,要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位。易居研究院研究总监严跃进指出,房住不炒的定位继续强调,既是房地产健康发展的必然要求,也和近期市场的新情况有关系。此前央行也提及了“既防冷又防热”的内容,近期部分城市学区房、房地产广告等方面出现了炒作,所以牢牢把握“房住不炒”的总基调很关键。突出因城施策,继续支持刚性和改善性住房需求中央政治局会议指出,因城施策,支持刚性和改善性住房需求。植信投资研究院资深研究员马泓认为,当前我国房地产市场分化特征明显,一线和重点二线城市房价相对偏高,一些限制性购房政策依旧保持,而针对弱二线、三四线城市的房地产市场,政策更加偏积极。同时会议提出“支持刚需和改善性住房需求”,这与去年几次政治局会议的提法完全一致。从市场运行情况来看,2023年1-3月全国房地产市场呈现一定修复态势,特别是热点城市市场恢复节奏较快,但4月以来,重点城市市场活跃度下行,部分城市市场降温明显,根据中指数据初步统计,4月重点100城商品住宅成交面积环比下降近两成,购房者置业预期仍不稳固,整体来看,今年以来房地产市场运行的好转与宏观经济类似,更多地为恢复性好转,市场内生动力仍偏弱。另外,根据易居研究院发布的31省份房地产市场报告,2023年1-3月份,全国31个省份中,有19个省份商品房销售面积同比增速为正,有12个省份增速为负。其中天津增速最高,为85%;而安徽增速最低,为-23%。 “通过供需两侧同步发力,带动市场持续复苏回暖,加速房地产市场逐步回归到平稳健康发展轨道之上,依然是楼市后续政策推进的重点方向。”张波说。业内预测,各地楼市政策或继续优化,如重点一二线城市库存较高的郊区,或按照一区一策原则,优化限购条件和认房认贷政策;结合生育政策,对二孩以上家庭的限购套数、首付比例、房贷利率等给予支持;降低房屋交易税费等。强调“三保”工作,房地产市场以稳为主中央政治局会议指出,做好保交楼、保民生、保稳定工作,促进房地产市场平稳健康发展。“三保”(保交楼、保民生、保稳定)工作延续去年底中央经济工作会议的提法。马泓提到,去年7月28日召开的中央政治局会议提出“保交楼、稳民生”,2022年年底中央经济工作会议提出“保交楼、保民生、保稳定”,此次会议加强对房地产市场保持“稳定”的政策意图,这既是对年初以来楼市出现企稳信号的肯定,也体现了对下一个阶段房地产市场进一步企稳的要求。金融层面的风险依然保持高度关注此外,中央政治局会议还指出“要有效防范化解重点领域风险”。业内认为,房地产领域的主要风险还是在房企。2022年,由于房地产市场存在较大下行压力,房地产领域的不良贷款规模和不良率有所上升,尽管今年年初楼市有所企稳,但房企经营风险的状况仍然值得重点关注。预计今年将加大住房金融供给侧支持力度,加快推进支持房地产“金融十六条”及“三支箭”政策落地,有效化解房企金融风险。张波认为,中央政治局会议对金融层面的风险依然保持高度关注,房地产开发企业和金融行业的关联度高,持续有效防范和化解房地产市场风险,是防范化解重点领域风险的重要举措。近期行业供给侧通过金融政策发力,房企的债务问题已得到进一步解决,“保交楼”亦在各地有条不紊推进。下一步预计将在民企增信层面有更多推进举措,包括进一步探索有效增信措施,丰富信用保护工具,适度扩大民企债券融资工具适用范围。保障性租赁住房市场有很大发展空间中央政治局会议提出,推动建立房地产业发展新模式。规划建设保障性住房。马泓指出,政治局会议明确要“推动建立房地产业发展新模式,规划建设保障性住房”,这与二十大会议对房地产业发展向“租购并举”时代发展的内涵一致。未来国内保障性租赁住房市场将有很大的发展空间,与之匹配的保障性租赁住房规划有望逐步优化和推进。相关金融支持的工具类型将会增加支持,力度也会增强,包括保障性租赁住房贷款、保障性租赁住房REITs等。积极稳步推进城中村改造,公共服务补短板中央政治局会议提出,在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出,在房地产供应量大,供需总量完全平衡的情况下,房地产新的增长空间必然是匹配有效需求的供给,大城市城中村占据核心区位,但供应效率很低,不符合新市民的需求,也不符合高质量发展。因此,在市场供需双双疲弱的情况下,城中村改造既是创造有效供应,也是满足有效需求,是房地产保持稳定的重要抓手。李宇嘉提到,城中村改造,既是房地产的有效供给,是行业供给侧结构性改革,也是公共服务补短板,即补上城中村区域公共服务设施的短板。大城市要推进“平急两用”公共基础设施建设,既要补上当前水电管气路消防的短板,也要补上教育、医疗、养老、托幼、助残以及智能化等长期需要的公共服务设施。中指研究院市场研究总监陈文静指出,整体来看,本次会议释放了积极信号,一方面宏观经济呈现回升向好态势,但内生动力不强,恢复和扩大需求仍是经济持续好转的关键,对于房地产来说,促需求也将是未来的侧重点;另一方面,会议为房地产市场定调,整体基调并未受一季度局部市场升温影响,短期房地产政策仍将保持宽松状态,稳定购房者置业信心和预期至关重要。伴随着各地政策进一步优化调整以及宏观经济的稳步修复,二季度全国房地产市场或逐渐趋稳,全国商品房销售面积环比或小幅增长,但城市分化行情加剧,热点城市在政策优化以及供给端改善等因素带动下,市场活跃度有望保持,但多数城市市场调整压力仍然较大。

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